שאלות ותשובות
פינוי בינוי הינו תהליך בו מתקשרים בעלי הדירות במתחם בעסקה עם חברה יזמית, בה ייהרסו הבניינים הישנים ובמקומם יבנה מתחם חדש. בתקופת ביצוע הפרויקט בעלי הדירות עוברים לגור מחוץ למתחם, במימון החברה היזמית, כאשר בתום תקופת הבניה חוזרים בעלי הדירות לדירותיהם החדשות במתחם. במתווה זה אין עלויות כספיות לבעלי הדירות והם אף נהנים מפטור מלא מתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית הינה חברה פרטית. בין מייסדיה: אדריכל גיל שנהב, הכלכלן ואיש הנדל"ן ניר שמול ועו"ד יריב בר-דיין, אשר להם ניסיון עשיר בפרויקטים בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום של התחדשות עירונית, פינוי בינוי בפרט.
החברה פיתחה במהלך השנים מודל עבודה מיוחד- "המודל החברתי" אשר רואה את הדייר (בעל הקרקע) כמרכז התהליך.
המודל החברתי מורכב ממספר שלבים כדלקמן:
שלב I – החברה פועלת במתחמים בהם נעשית פניה של דיירים אליה.
שלבII – נערכות בדיקות היתכנות שמאיות ואדריכליות לבדיקת סיכויי הפרויקט. היה והתשובות לשתי הבדיקות הנ"ל חיוביות,
שלב III – לאחר פניית הדיירים, נערכים מפגשים עם נציגים מתנדבים של בעלי הזכויות במתחם לצורך התרשמות הדדית וקבלת הרושם לגבי אפשרויות הצלחת הפרויקט.
שלב IV – לאחר שמסתיימות כל הבדיקות בהצלחה, מתקיים השלב החשוב מכל - ריכוז כל הדיירים תחת מטריה מקצועית של החברה. הרעיון שעומד בבסיס ההתארגנות הוא, כי ריכוז הדיירים ביחד יעניק לדיירים כוח רב הן במערכת היחסים הפנימית בין הדיירים השונים לבין עצמם ובמיוחד במערכת היחסים מול היזמים/קבלנים השונים. הארגון הוא הכוח! והכוח נמצא באופן זה אצל הדיירים – בעלי הקרקע.
שלב V – לאחר ארגון הדיירים וחתימת רובם על הסכם הליווי והייצוג (לפחות 80%), מתחילה החברה את הפעילות לקראת מימושה של עסקה במתחם למול הגורמים בעירייה ובוועדות השונות לצורך מתן תוקף לתכנית.
שלב VI – בשלב זה עורכת החברה מכרז בין יזמים/קבלנים מובלים במשק לבחירת היזם/קבלן אתו יתקשרו הדיירים. בשיטה זו של מכרז, מתחרות ביניהן באופן אמיתי ומקצועי חברות הבניה הגדולות על הזכות לבנות את המתחם. בתחרות שכזו ובאופן טבעי, התמורה לה זכאים הדיירים עולה באופן משמעותי. חשוב לציין, החברה עורכת את המכרז אולם לדיירים יש יכולת השפעה על תנאי ופרטי המכרז וחשוב מכל, רק הדיירים הם אלו שבוחרים את הקבלן/יזם עימו הם יתקשרו! לחברה אין קול בבחירה.
הניסיון המקצועי של מנהלי ובעלי החברה הינו עשיר ורב. משרד כנען שנהב הינו ממשרדי האדריכלים הוותיקים והמובילים בתחום המגורים בארץ והוא מתכנן אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ בשנה, עו"ד בר-דיין בעלים ומייסד של משרד יריב בר דיין עורכי דין, הינו עו"ד ותיק המתמחה בתחום הנדל"ן ומייצג הן בעלי קרקעות והן חברות בניה מובילות בהיקפים גדולים והכלכלן ניר שמול בעלים ומייסד של חברת שניר שיווק פרויקטים, הינו איש נדל"ן ושיווק עתיר ניסיון אשר כיהן בעברו כסמנכ"ל בחברת יזום גדולה. ראשי החברה מוכרים ומקובלים בענף הבניה בכל רבדיו.
בקרו באתרים:
המצב האידיאלי היה, כי בעלי הזכויות ישלמו את השכר הנ"ל. אולם לאור העובדה, כי אין ביכולתם ו/או ברצונם של בעלי הזכויות לשלם את הסכומים הנדרשים, משולם השכר ע"י הקבלן/יזם. אין בתשלום זה שהינו אמצעי טכני בעיקרו, כדי ליצור מצב של ניגוד עניינים וחובת הנאמנות של החברה והצוות המקצועי נתונה לבעלי הזכויות בלבד. מנגנון זה עובד בכל הפרויקטים מסוג זה בארץ.
כל דייר יקבל דירה חדשה גדולה יותר בבניין החדש שייבנה. שטח הדירה החדשה יקבע במו"מ עם הקבלנים/יזמים שישתתפו במכרז ובין היתר הקבלנים/יזמים אשר יעניקו את תוספת השטח הגדולה ביותר יזכו ליתרון במהלך בחירה. לדירה החדשה תוצמד מרפסת שמש, וחניה מקורה. המפרט הטכני של הדירות יהיה זהה למפרט הטכני של דירות היזם/קבלן ולא פחות מהמפרט הטכני אותו יקבע האדריכל מטעם הדיירים. מיקום הדירות יקבע בהסכמה בין נציגיי הדיירים והחברה.
(שאלה חשובה). על מנת לקבל את הביטחון הראוי בעסקה ננקטות הפעולות הבאות:
זהות הקבלן/יזם - יש חשיבות רבה לזהותו של הקבלן/יזם וחוסנו הפיננסי;
ערבות בנקאית- תנאי לפינוי הדירה הישנה הוא קבלת ערבות בנקאית (חוק מכר) בשווי הדירה החדשה. ערבות זו דומה במהותה לערבות שמקבל כל רוכש דירה חדשה מקבלן רגיל בשוק החופשי;
ערבות בנקאית להבטחת תשלום שכר דירה - תנאי לפינוי הדירה הישנה יהיה קבלת ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת לפי קצב התקדמות הבניה. סכום הערבות יהא כמספר חודשי הבניה הצפוי בתוספת מספר חודשי ביטחון;
מינוי מנהל הנדסי מטעם הדיירים - מומלץ למנות מנהל הנדסי לצורך עריכת החלק ההנדסי של המכרז, ליווי תהליך הבניה המסירה והבדק.
הניסיון המקצועי של מנהלי ובעלי החברה הינו עשיר ורב. משרד כנען שנהב הינו ממשרדי האדריכלים הוותיקים והמובילים בתחום המגורים בארץ והוא מתכנן אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ בשנה, עו"ד בר-דיין בעלים ומייסד של משרד יריב בר דיין עורכי דין, הינו עו"ד ותיק המתמחה בתחום הנדל"ן ומייצג הן בעלי קרקעות והן חברות בניה מובילות בהיקפים גדולים והכלכלן ניר שמול בעלים ומייסד של חברת שניר שיווק פרויקטים, הינו איש נדל"ן ושיווק עתיר ניסיון אשר כיהן בעברו כסמנכ"ל בחברת יזום גדולה. ראשי החברה מוכרים ומקובלים בענף הבניה בכל רבדיו.
בקרו באתרים:
המצב האידיאלי היה, כי בעלי הזכויות ישלמו את השכר הנ"ל. אולם לאור העובדה, כי אין ביכולתם ו/או ברצונם של בעלי הזכויות לשלם את הסכומים הנדרשים, משולם השכר ע"י הקבלן/יזם. אין בתשלום זה שהינו אמצעי טכני בעיקרו, כדי ליצור מצב של ניגוד עניינים וחובת הנאמנות של החברה והצוות המקצועי נתונה לבעלי הזכויות בלבד. מנגנון זה עובד בכל הפרויקטים מסוג זה בארץ.
כל דייר יקבל דירה חדשה גדולה יותר בבניין החדש שייבנה. שטח הדירה החדשה יקבע במו"מ עם הקבלנים/יזמים שישתתפו במכרז ובין היתר הקבלנים/יזמים אשר יעניקו את תוספת השטח הגדולה ביותר יזכו ליתרון במהלך בחירה. לדירה החדשה תוצמד מרפסת שמש, וחניה מקורה. המפרט הטכני של הדירות יהיה זהה למפרט הטכני של דירות היזם/קבלן ולא פחות מהמפרט הטכני אותו יקבע האדריכל מטעם הדיירים. מיקום הדירות יקבע בהסכמה בין נציגיי הדיירים והחברה.
(שאלה חשובה). על מנת לקבל את הביטחון הראוי בעסקה ננקטות הפעולות הבאות:
זהות הקבלן/יזם - יש חשיבות רבה לזהותו של הקבלן/יזם וחוסנו הפיננסי;
ערבות בנקאית- תנאי לפינוי הדירה הישנה הוא קבלת ערבות בנקאית (חוק מכר) בשווי הדירה החדשה. ערבות זו דומה במהותה לערבות שמקבל כל רוכש דירה חדשה מקבלן רגיל בשוק החופשי;
ערבות בנקאית להבטחת תשלום שכר דירה - תנאי לפינוי הדירה הישנה יהיה קבלת ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת לפי קצב התקדמות הבניה. סכום הערבות יהא כמספר חודשי הבניה הצפוי בתוספת מספר חודשי ביטחון;
מינוי מנהל הנדסי מטעם הדיירים - מומלץ למנות מנהל הנדסי לצורך עריכת החלק ההנדסי של המכרז, ליווי תהליך הבניה המסירה והבדק.