Компания «Городское развитие и обновление» — частная компания. В число ее основателей входят архитектор Гил Шенхав, экономист и эксперт по недвижимости Нир Шмол и юрист Ярив Бар-Даян, обладающие обширным опытом в реализации проектов в сфере недвижимости в целом и в области городского обновления, особенно в сфере благоустройства и строительства.
За годы работы компания разработала особую рабочую модель — «социальную модель», в которой арендатор (землевладелец) находится в центре процесса.
Социальная модель состоит из нескольких этапов, а именно:
Этап 1 – Компания работает в жилых комплексах, где с ней взаимодействуют арендаторы.
Этап 2 – Проводятся оценка и проверка архитектурной целесообразности проекта для изучения его перспектив. Если результаты двух вышеуказанных тестов положительны,
Этап 3 – После того, как арендаторы свяжутся с нами, проводятся встречи с представителями-волонтерами правообладателей комплекса с целью обмена мнениями и получения представления о возможностях успеха проекта.
Шаг 4 – После успешного завершения всех проверок наступает важнейший этап – концентрация всех арендаторов под профессиональным руководством компании. Идея организации заключается в том, что концентрация арендаторов вместе даст им большую власть как во внутренних отношениях между различными арендаторами и ими самими, так и особенно во взаимоотношениях с различными застройщиками/подрядчиками. Организация – это сила! И эта власть, таким образом, находится в руках арендаторов – землевладельцев.
Этап 5 – После организации арендаторов и подписания большинством из них соглашения о поддержке и представительстве (не менее 80%) компания начинает деятельность по реализации сделки в комплексе перед муниципальными властями и различными комитетами для утверждения плана.
Шаг 6 – На этом этапе компания проводит тендер среди ведущих предпринимателей/подрядчиков в экономике, чтобы выбрать предпринимателя/подрядчика, с которым арендаторы заключат договор. В этом тендерном методе крупные строительные компании конкурируют в реальной и профессиональной манере за право строительства комплекса. В такой конкуренции, естественно, значительно возрастает вознаграждение, на которое имеют право арендаторы. Важно отметить, что компания проводит тендер, но арендаторы имеют возможность влиять на условия и детали тендера, и, что наиболее важно, только арендаторы выбирают подрядчика/предпринимателя, с которым они заключат договор! Компания не имеет права голоса при выборе.
Профессиональный опыт руководителей и владельцев компании богат и обширен. Офис Canaan Shenhav — одно из старейших и ведущих архитектурных бюро в секторе жилой недвижимости Израиля, ежегодно проектирующее тысячи жилых домов по всей стране. Адвокат Бар-Даян, владелец и основатель юридической фирмы Ярива Бар-Даяна, — опытный юрист, специализирующийся на недвижимости, представляющий интересы как землевладельцев, так и ведущих строительных компаний в крупных масштабах. Экономист Нир Шмол, владелец и основатель компании Snir Project Marketing, — опытный специалист в сфере недвижимости и маркетинга, ранее занимавший должность вице-президента крупной девелоперской компании. Руководители компании признаны и пользуются уважением в строительной отрасли на всех уровнях.
Компания и профессиональные консультанты представляют исключительно интересы правообладателей (арендаторов)! А затем занимаются полным планированием проекта.
Выбранный подрядчик/застройщик возьмет на себя эти расходы. Профессиональные консультанты работают на основе принципа «успех — результат» и будут иметь право на вознаграждение только в случае реализации проекта.
В идеале, указанную выше заработную плату должны были бы выплатить правообладатели. Однако, учитывая неспособность и/или нежелание правообладателей выплатить требуемые суммы, заработную плату выплачивает подрядчик/застройщик. Эта выплата, являющаяся, по сути, техническим средством, не создает конфликта интересов, и обязанность лояльности компании и профессиональной команды лежит исключительно перед правообладателями. Этот механизм работает во всех проектах такого типа в Израиле.
Компания объявит комплекс объектом «городской реконструкции». В этом случае собственник будет полностью освобожден от уплаты налога на благоустройство и налога на покупку. Налог на благоустройство будет взиматься, если подрядчик/застройщик не освобожден от него. Подрядчик/застройщик возьмет на себя расходы компании и профессиональных консультантов, а также расходы на транспортировку квартир.
Арендаторы ничего не платят! Вся описанная выше процедура осуществляется без каких-либо платежей со стороны арендаторов, ни компании, ни профессиональным консультантам, и, конечно же, не подрядчику/застройщику по их выбору.
Каждый арендатор получит новую, более просторную квартиру в строящемся новом здании. Площадь новой квартиры будет определена в ходе переговоров с подрядчиками/застройщиками, участвующими в тендере, и, в частности, подрядчики/застройщики, предоставившие наибольшую дополнительную площадь, будут иметь преимущество в процессе отбора. Новая квартира будет иметь солнечную террасу и крытую парковку. Технические характеристики квартир будут идентичны техническим характеристикам квартир застройщика/подрядчика и не менее строгими, чем технические характеристики, определенные архитектором от имени арендаторов. Местоположение квартир будет определено по соглашению между представителями арендаторов и компанией.
В период строительства собственники заселяются в арендованное жилье. Подрядчик будет выплачивать арендаторам ежемесячную арендную плату (даже тем, кто не проживает в здании). Размер арендной платы будет определен арендодателем на дату выселения.
(Важный вопрос). Для обеспечения надлежащего обеспечения сделки предпринимаются следующие шаги:
Личность подрядчика/предпринимателя — личность подрядчика/предпринимателя и его финансовая состоятельность имеют огромное значение;
Банковская гарантия — условием освобождения старой квартиры является получение банковской гарантии (в соответствии с Законом о купле-продаже) на стоимость новой квартиры. Эта гарантия по сути аналогична гарантии, которую любой покупатель новой квартиры получает от обычного подрядчика на свободном рынке;
Банковская гарантия для обеспечения оплаты арендной платы — условием освобождения старой квартиры будет получение самостоятельной банковской гарантии, размер которой уменьшается в зависимости от темпов строительства. Сумма гарантии будет равна количеству месяцев предполагаемого строительства плюс количество месяцев обеспечения;
Назначение инженерного руководителя от имени арендаторов — Рекомендуется назначить инженерного руководителя для подготовки инженерной части тендера, а также для сопровождения процесса строительства, сдачи объекта и инспекции.
Существует несколько общепринятых способов определения порядка отбора квартир. Например, лотерея среди собственников для определения порядка отбора или назначение оценщика недвижимости, который будет ранжировать квартиры собственников в соответствии с их стоимостью. В рассматриваемом проекте метод отбора будет определяться по соглашению между представителями арендаторов и выбранным подрядчиком/застройщиком.
Процесс полностью прозрачен и открыт. Арендаторы участвуют во всем процессе принятия решений и влияют на него. Арендаторы, не участвующие в процессе, будут получать текущие отчеты по почте, электронной почте, регулярные обновления в группах WhatsApp проекта, информацию о конференциях, собраниях арендаторов и многое другое.
Компания завершила два проекта, в рамках которых владельцы квартир вернулись в свои квартиры в новых жилых комплексах. Первый проект — «Римони Тидхар» в районе Мораша, Рамат-Хашарон, а второй — «Грин Парк» в районе Неве-Шарет, Тель-Авив.